2022年12月23日，北京市朝阳区绣菊园21号楼1层106室的一套房源完成了司法拍卖，根据成交确认书，陆某以375万元拍得。

(相关资料图)

这本是一桩再正常不过的法拍房交易，但几则微信公众号的推送暴露了背后并不简单的故事。

来源：京东法拍

5人众筹375万

2022年12月19日，一个名为“康老师**”的账号在网上发布了一条消息，表示有一个名为“0元置业平台”的机构，组织报名竞拍上述朝阳区绣菊园房产，“共有十多人报名，最终5名资金审核通过的投资者联合组团拍下该套房产”，“本次众筹的5名投资者是康老师、丁老师、叶老师、安老师、苗老师”。

“康老师**”发布的参与竞拍消息

根据京东法拍，该房源建筑面积为111.21平方米，规划用途为商业，评估总价421.47万元，起拍价为295万元。

最终的结果是，“经过三人报名81轮竞价，最终以375万元被众筹合伙代持人陆老师竞价获得”。记者从京东法拍的成交确认书看到，最终竞买人确实是陆某，最终交易金额也和该推送消息一致。

来源：京东法拍

如果真的如“康老师**”所言，“陆老师”是合伙代持，“康老师、丁老师、叶老师、安老师，苗老师”众筹投资，那么这就有一点问题在其中了。

上海易居房地产研究院智库总监严跃进2022年12月28日通过微信告诉《每日经济新闻》记者：“如果是普通住宅，这种众筹模式是有比较大风险的。但法拍房不是一种主流的房屋买卖模式，从他们的行文本身看还不至于有太多问题。”

但严跃进同时表示：“这种行为明显具有投资属性，涉及资金众筹，也涉及投资回报率问题，普通自住房屋很少采取这种方式。具体到这套房源，375万元并不能算绝对价格很高，这5人利用了杠杆，客观上降低了交易成本。但这么操作背后的风险点还是很大的，5人中如果出现了投资理念分歧，也会影响后续的房屋分割，处理起来也会特别麻烦，很容易出现纠纷。”

“总之，不建议去这样操作。”

在“康老师**”的介绍中，这一房源的“年化租金回报率5%以上”，很明显是引导大家冲着投资房地产盈利的角度去的。

兜售所谓“看涨期权”

《每日经济新闻》记者查询了“0元置业平台”，发现这件事的背后推手并不止“康老师”一人，还有一个名为“楼市投资**”的公众号也在发布一模一样的内容，作者叫康辉。

在另一篇文章《0元置业的成交逻辑和案例》（2022年12月22日更新）中，康辉详细地讲述了自己设计的另一套商业模式。

此人认为，房屋的所有权由占有、使用、处分、收益构成，而占有和使用部分是房屋的使用权，处分和收益部分是房屋的看涨期权，两者应当分开讨论。

然后此人举了一个自己利用所谓“看涨期权”大笔获利的故事：

“一套北京朝阳区青年路小区的70年住宅一居室，业主着急出售，同意210万元，205万元也可以，我出价210万元。”

“我出资50万元购买了看涨期权，以210万元作为成交最低价，跟业主签委托出售协议，约定两年内该房屋出售权属于看涨期权人。观察期内如果房价涨了，涨幅的80%属于看涨期权人，20%属于业主。”

“观察期内，如果没有卖出去，那么看涨期权人放弃50万元，业主获利50万元。当房价下跌50万元以内，损失由看涨期权人承担；下跌超过50万元，业主开始受损，此时50万元相当于下跌保险。观察期内，房产出租中租金收益属于业主，抵押权属于看涨期权人。”

“最终，该套房在2017年初迎来大风，以310万元成功出售，看涨期权人获利100万元的80%，共80万元，投资收益率160%！”

虽然这个故事细节上还有模糊的地方，但大致意思是明确的，就是说康辉拿出50万元给想要卖房的人，约定一定时间之后卖出，涨价的部分双方按比例分成，如果房价下跌，康辉承担50万元以内的跌值。并且，房子的抵押权是康辉的，这期间他会利用抵押权进行操作，但怎么操作，文中并没有交代。

就在12月28日，“楼市投资**”再次发文《无需购房资格贷款和资格，可以0首付买海南住宅吗？》，其中称“我推出的看涨期权方案目前正在环京区域被广泛采用，很多投资者用看涨期权收购了多套环京的房产”，现在康辉想把“成交方案转嫁到海南房产上”。

来源：公众号“楼市投资**”

和上文青年路小区的操作一样，此人表示，海南省万宁市石梅湾旅游度假区华润石梅湾九里一期某房源“可以总价220万元整体购买，也可以单独购买20年的看涨期权，仅仅每月月供4000元，买断房价上涨收益的80%获利权。”

当然，这些所有的操作都建立在房价上涨的前提下，如果房价下跌，投资者的损失就是必然。

记者以购房人的名义加入了“楼市投资**”提供的群，随后添加了“康老师”的微信。“康老师”没有否认对众筹法拍房的操作，并表示群里和其朋友圈中都有操作明细，让记者先行学习。

从此人的朋友圈看，“众筹竞得朝阳区绣菊园”“杭州联合收购”“0首付买海南住宅”等内容赫然在列。

被限高的幕后

《每日经济新闻》记者发现，从“楼市投资**”的认证信息看，该帐号属于北京美房网科技有限公司，是海南美房网科技股份有限公司的子公司，而该公司创建了“美房网”品牌。

据美房网官方介绍，海南美房网科技股份有限公司成立于2011年，经过11年多的发展，建立了一支1000多人的专业人才队伍，在北京、天津、上海、深圳等多地均开设有分公司。2015年5月获得北京松柏资本等多家风投基金数千万元，是公司注册所在地首家获得风险投资的互联网公司。

据其披露，美房网年销售额从2015年的4000万元，增至2022年的60亿元，代理业绩实现百倍增长。在美房网公示的合作伙伴中，10余家头部房企名列其中。

官网显示，美房网创始人劳家博，海南省临高县人，1976年生，“身为第一代互联网人，参与创始了多家互联网企业，其中空中网与搜狐网均在美国纳斯达克上市。官网介绍，劳家博“从2011年起，沉淀房地产行业，利用互联网思维，颠覆售楼处，曾与北京万科城市之光等多家地产项目策划实施包楼战略，期间成功实现多个项目整栋售空”。

上文提及的康辉为美房网投资俱乐部首席分析师，“是北京最早投资房产和进行房产抵押理财的资深投资人，擅长捕捉国家政策变化和宏观经济周期给房产带来的财富性机会，始终坚持自己先投会员跟投的投资理念，在全国拥有数十套不动产，拥有多家上市房地产公司股票”。

美房网在介绍康辉时还附上了他的一些言论，比如，“房产投资就是参与国家建设并分享国家快速发展带来的红利机会”，“投资房产就是对房产周边确定性的国家配套资源做提前介入的手段，就是捕捉未来城市公共配套设施的增加带来的财富性机会”。

不过，据企查查，今年9月，北京美房网科技有限公司及法定代表人王建海因未履行法定义务被限制高消费，其中便包括不得“购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋”。

（记者|王佳飞校对|卢祥勇 ）