中达证券：上周重点城市新房成交面积环比增速回落，多地跟进下调住房贷款利率

智通财经网 2023-06-26 16:52:36

报告要点

【资料图】

数据要点：

本周，42个主要城市新房成交面积环比下降5%，2023年累计成交面积同比上升11%。其中一线环比下降较多城市为上海、深圳，环比下降25%、14%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别上升24%、7%、14%。2023年累计交易量下降较多城市包括芜湖、莆田、宝鸡，分别下降36%、29%、27%。

截至6月23日，13个主要城市可售面积(库存)环比与上周持平;平均去化周期17.4个月，环比上升4%。莆田和宁波去化周期环比上升较多，分别上升22%和11%，去化周期分别由上期的42.0个月和11.7个月变动至51.1月和13.0个月。

本周，15个主要城市二手房交易建面下降33%。其中环比下降较多城市为苏州、南京，分别环比下降43%、42%。2023年累计成交面积同比上升57%。2023年累计同比下降较多城市为宝鸡，同比下降34%。

本周观点：

本周，重点城市新房成交面积环比增速回落12pct。从城市能级来看，一线城市成交环比下降较多，环比下降17%(较上周增速回落33pct)，主要系四个一线城市环比同步下跌，其中上海、深圳环比跌幅较大。从城市区域来看，武汉、渭南等4市成交环比齐跌，带动中部区域成交环比下降72%。二手房成交方面，重点城市二手房成交面积环比降幅进一步扩大29pct，其中苏州、南京、东莞三地环比下降较多，分别成交面积环比下滑43%、42%、41%。

库存方面，在销售下滑的影响下，一线城市中，北京、广州分别去化周期环比提升8pct、2pct，带动一线去化周期环比上升1pct。其他重点城市中，较上周，去化周期环比上涨城市数量有所增加(由4城增至6城)，莆田、南京等地环比持续上升，带动重点城市去化周期环比升势延续，环比增速提升2pct。

投资建议:

5年期LPR下降10bp，北京等地跟进下调住房贷款利率。本周，1年期/5年期以上LPR分别较上月下降10bp至3.55%/4.20%。中长期LPR下降有望带动居民购房成本下降;同时，周内北京、宁波等地亦跟进下调房贷利率(北京首套/二套房贷利率分别降至4.75%/5.25%、宁波首套/二套房贷利率分别降至4.00%/4.80%，均较之前下降10bp)，或进一步推动刚需、刚改住房需求提升。另一方面，LPR的下降在一定程度上降低了企业的融资成本，在行业融资活动较弱的背景下，或有助于进一步缓解白名单房企的流动性压力。周内其他地方政策，天津、临沂等城市加强调整力度，主要涉及上调公积金贷款限额、允许符合条件的高品质住宅适当上浮销售价格(不超过5%)等，参考此前销售回升较快的主因系防控措施后购房需求的集中释放、公积金贷款持续优化等政策的密集出台等，目前各地的政策组合或仍有一定的调整空间，尤其是近期销售势头有所转弱的部分重点二线城市。展望未来，随着市场需求及预期逐步回升，重点城市销售或有望率先得到提升。维持行业“强于大市”评级。

风险提示：调控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。

报告正文

1. 行业表现

1.1 地产开发行业表现

本周，中国新城镇、大悦城控股、粤港湾控股本周涨幅居前。中国海外宏洋集团、绿景中国、深圳控股年初至今涨幅居前。

图 1：中国新城镇、大悦城控股、粤港湾控股本周涨幅居前

数据来源：Wind，中达证券研究

图 2：中国海外宏洋集团、绿景中国、深圳控股年初至今涨幅居前

数据来源：Wind，中达证券研究

图 3：合景泰富集团、正荣地产、万科企业本周换手率居前

数据来源：Wind，中达证券研究

1.2 物业管理行业表现

本周，朗诗绿色生活、金融街物业本周涨幅居前。滨江服务年初至今涨幅居前。

图 4：朗诗绿色生活、金融街物业本周涨幅居前

数据来源：Wind，中达证券研究

图 5：滨江服务年初至今涨幅居前

数据来源：Wind, 中达证券研究

图 6：碧桂园服务、保利物业、合景悠活本周换手率居前

数据来源：Wind, 中达证券研究

2. 主要城市成交表现

2.1 新房成交数据

表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比下降

数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/6/23

表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约17.4个月

数据来源：各地房管局，中达证券研究;

注：数据截至2023/6/23;平均环比及平均同比为各城市变动平均值

2.2 二手房成交及价格数据

表 3：主要城市二手房成交量情况，青岛本年至今涨幅较大

数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/6/23

图 7：二手房挂牌出售价格指数近期稳中有降